贾康：房价是一个不能回避的问题，需要全套方略

房价是一个不能回避的问题，需要全套方略

　　在3月26日的博鳌亚洲论坛上，华夏新供给经济学研究院联合举办了一场主题为“未来金融：创新驱动与风险防范”的思客会。其间，华夏新供给经济学研究院首任院长、首席经济学家贾康以“住房金融改革”为主题发表演讲，谈及住房制度改革、住房金融等热议话题，从全局和长远出发讨论了住房金融问题的四个层面。贾康认为，住房问题是一个要从制度建设层面解决的配套改革问题。
 

以下为贾康的精彩发言：

 

　　我们所探讨的这个主题的背景是中国的改革到了深水区。中央把供给侧结构性改革表述为战略方针，其核心内涵就应该是在改革中攻坚克难。把改革处理为一个系统工程，在配套改革取向下，面临的是实际推进过程中如何冲破利益固化的藩篱。

 

　　住房问题要从制度建设层面解决

 

　　如果从全局和长远出发考虑住房金融问题，我认为应该从四个层面来认识。第一个层面，现在从决策层、管理部门到社会公众都极其高度关注住房问题，它是一个要从制度建设层面解决的配套改革问题。

 

　　住房制度改革和金融概念是紧密相连的，它们同是改革创新的重点，是房地产市场健康发展所需要的基础性制度建设的重要组成部分。

 

　　早在2016年初，公众的注意力还放在“去库存”这一侧，到了下半年就迅速转移到房地产市场“冰火两重天”的“火”的这一边了。一线城市带动二线城市、2.5线城市房价的迅速升温，也引发了明显的焦虑和经济社会生活中间的冲击，还有在不得不缓解压力的情况下引出的新政。中央经济工作会议给出的指导方针非常明确，这一轮压力和冲击迫使我们必须考虑到，要实现房地产市场的健康发展，就要构建基础性制度，这才能形成长效机制。其实长效机制是早就提出的概念，但是说了这么多年到现在，越来越强调基础性建设的重要性。

 

　　房地产市场要保障轨和市场轨同时运行

 

　　第二个层面，基础性建设不仅指住房制度，还有土地制度、投融资制度以及和住房不是很相关的税收制度。在推进全面法治化、现代化的发展进程中，这几个基础性改革无可回避，而且必须呼应配套。

 

　　如果从基础性建设里面的住房制度来说，我们应该更清晰地把“双轨统筹”这个制度框架把握好。所谓双轨统筹就是必须承认在很长的历史时期内，中国的房地产市场必然是保障轨和市场轨双轨运行的状态，其中，保障轨的具体形态在发展经验的积累和工作指导的进步中不断完善。

 

　　前些年我们就意识到必须有与“经济适用房所”相对应的有效供给，后来发展出十几种五花八门的经济适用房概念下的供给形式，但很容易产生扭曲和涉租、寻租问题，存在各种各样以政策为名实际上扭曲政策效应的弊病。而最近几年终于理性地收拢到了“保障轨”中主打的公租房和共有产权房。公租房要对应解决的是低收入群体中的最低端，共有产权房则适用于年轻白领等收入夹心层。最低端和收入夹心层靠政府牵头，但一定要结合社会资本的力量和各种各样的可以调动的潜力形成有效供给，使他们住有所需。如果保障轨能够基本托起来的话，市场轨上大家所关心的房价就绝不会像现在这样那么有“杀伤力”。

 

　　市场轨和市场经济匹配的要求就是，能够在国土开发的顶层规划具有一定水平的覆盖力下给出相关的规则，由开发商预测市场，通过规范的程序拿地、开发等，为市场轨上潜在需求者提供尽可能符合需求的产品。从消费者主权来看，因为处于低端的人已经住有所居，如果有支付能力的中产阶层以上的人能相对从容地行使消费者主权，在市场上竞争性地购买的局面能够出现，房地产市场就健康得多了。

 

　　住房制度如果按照双轨统筹方向推进，一定要有投融资制度的改革。重庆在实现农田占比平衡后可以相对从容地控制住不动产价格上扬曲线的演变，能够在政府尊重市场的有效性同时又加上自己有所为的情况下把土地制度改革和住房双轨运行理性地结合在一起。再加上投融资制度，这是金融所对应的概念，金融的改革在PPP，在金融创新过程中探讨的与住房体制机制方面的政策结合。我认为能把这个问题解决好的是房地产税、不动产税制这样的改革。虽然今年两会上人大最后宣布的是今年房地产税不列入立法规划，但毕竟给出了下一个五年要列入立法规划、贯彻税收法定的前景。

 

　　住房金融政策也要双轨统筹

 

　　第三个层面是关于住房金融政策的主题。我认为，住房金融政策也要在基础性制度的支撑下采用双轨统筹。一个政策轨一个市场轨，就是在整个中国经济新常态下发展的进一步认识。

 

　　首先，金融创新支持实体经济升级换代势在必行。其次，中国金融必须多样化，必须形成无缝连接资本市场也是势在必行的。第三，从战略高度必须考虑中国的商业性金融层面，需要匹配健康、可持续的政策性金融体系。保障房开发里面的一些政策手段，比如说这几年我们越来越多地意识到在很多的城市，有潜在可以调动的二手房房源的情况下，政府提供保障房不一定补砖头而是可以补人头，以政府采购的方式把补助的款项直接打给房东，房东拿到的补贴相当于市场租金的回报，而受益的保障房的保障对象是“只见数字不见钱”，因为这个钱已经打给房东，补充了人头的住有所居的供给。这样的政府补贴形式避免了把现金直接给个人也许会造成的意想不到的扭曲，甚至出现有人拿补贴后去喝酒甚至赌博。这些都是在技术上可以解决的问题，但是都应该在体系里贯通好。

 

　　金融性产品以及更复杂的产品我们在报告里都有所勾画和分析。在商业性金融的轨道上，像已经有的按揭贷款，可能还要配上其他政策的必要支持和促进。比如中国的个税改革，已经非常明确地给出专项扣除的住房按揭利息部分的个税抵扣，这说明要在商业性的贷款运行机制里给出一个政策方面的配套，是住房金融政策在基础性制度的支撑之采取的双轨统筹的全面安排。

 

　　房价问题不可回避，需标本兼治

 

　　最后，我想对9·30新政谈一点自己的看法。客观上起到一定的市场降温作用，但它不是长效机制，我们应该力求在治标的同时引入治本之策，这是个不能回避的艰巨的任务。整个市场冰火两重天，冰的一边、火的一边都难受，所以我们作为研究者愿意再次强调，应该更积极地探讨标本兼治的全套方略。