两会期间，全国政协委员，财政部财政科学研究所原所长、中国民生研究院学术委员会副主任，著名财经专家贾康做客搜狐演播室，接受搜狐财经、搜狐读书联合专访，为我们详细解读备受关注的房地产税。
更多关于房地产税的了解，请参阅贾康等《房地产税离我们并不远》，人民出版社出版。
房地产税在中国已经沸沸扬扬地吵了十多年，房地产税改革是中国财税改革的必经之路。作为时下热议的话题，房地产税与百姓生活息息相关，并对我国经济生活产生广泛影响。
01 焦点问题1：房地产税何时推出或者扩大试点？
搜狐：依李克强总理做的政府工作报告，您估计房地产税推出或者扩大试点的时间，今年会推出或者扩大试点吗？
贾康：这个问题提得特别好。在两会之前，我感觉从研究角度来说，应该促一促这个改革。当时也说到了，我认为今年两会在即，应该听到这方面进一步纳入立法程序的有关信息；但现在看起来，政府工作报告里面没有提，预算报告里面说要继续“配合房地产税和环境税的立法工作”，那么这个口风我觉得是清楚了，在年度的工作里面没有明确把它放在纳入立法程序这样一个位置上。至少在现在的部署上来看，可以做这个估计了，以后情况演变过程中有什么变化另说。
但是它仍然维持着原来的基本框架，就是要把这个事情立法先行以后，向改革的方向推到实操，配合立法当然是符合基本框架的，但是客观上讲，没有了加快房地产税立法的这样一个紧迫感。
什么道理呢？有人这样推测，我觉得有一定道理：现在经济明显下行，下行过程中房地产在上一年的时间段里面是明显在振荡、在波动中间也分化和下行，通盘考虑来说，在现有阶段上新常态的“新”有了，“常”还没有实现，还没有解决触底起稳的问题，是不是感觉这个事情可以稍微从缓一点，加快立法这个“加快”没有强调。这个解释似乎有道理，但这决不意味着改革方向有任何动摇，也决不意味着改变三中全会规定的基本精神，加快房地产税适时推进改革。
02 焦点问题2：收了土地出让金再征房地产税是重复收取吗？
搜狐：您书中提到一个巨大的争议点，接受媒体采访也多次谈到，土地已经收取了土地出让金，对房子再征税很多人说这是重复的，您认为不重复？
贾康：我不是说不重复，关键要看重复得合理还是不合理。这里面要从土地出让金和房地产税性质来说，其实是各行其道的，土地出让金是地租，房地产税是另外一个渠道上面政治权力为背景带有强制力的征收。地租是经济上面的范畴，谁拿到了终极所有权，以土地终极所有权为经济依据去征收地租。税是一定有一个公权力的背景，以政治上的权力为背景的依法强制征收。租和税在各个经济体实际都是各行其道，不是两者只能取其一的关系。说到重复，给人感觉似乎是重复，但是真问题不是说把这里面的哪个去掉，而是使这两个怎么合理地能够形成一个并行不悖的搭配。
另外从税本身来说，也有一个正本清源的说法，现代税制都是多种税不是一种税，多种税，多环节、多次征的复合税，这样一来，光说税也会出现重复，一个企业交流转税以后，还要交企业所得税；企业所得税交完以后，职工拿到的部分呢，个人还要交个人所得税；交了个人所得税之后呢，你在购买一些特定的消费品比如买汽车的时候还要交汽车购置税，这不都是重复征收的吗？但这些重复实际上也是需要在复合税制通过不同环节多次征收达到一定的调节目的的机制。真问题不是说不能重复而是重复得合理不合理。所以我的基本说法是：这两个东西不是不能重复，而是真问题要抓住，是不是重复得比较合理，我们能够怎么样优化它。
搜狐：从经济学上来说，在有房地产税和没有房地产税的情况下，人们对土地的出让金出价不一样，我前面不知道后面会收房产税我给的出让金比较高，现在能不能征房产税，以前的是不是可以不征或者只征以后？
贾康：区别对待这个意思是可以考虑的，以后没有保有环节税预期的时候，大家在拿前面地块的时候开发商也是觉得顺应社会的普遍预期会出比较高的价，以后出的比较高的价在以后的开发形成的成品交易中间去找回来，但是以后如果购买者有一个预期，买了持有环节有成本的，购买意愿受到影响，一般说是往下走的，这个影响使原来没有保有环节税的预期之下，开发商所想到的盈利空间被压缩了，或者别的没有变的情况下，房价往下走，这是很明白的事。这样的情况下，原来的房价比较高，后来的房价比较低，一方面证明这个税确实对房价有一定的影响，不是完全没有影响；另外一方面给我们调控上的考虑，怎么使社会成员说，我原来买的房子所含的土地出让金比较高，现在有了税以后我这个房所含的土地出让金比较低，一高一低，我感觉不公平，有没有什么调整机制？有必要的情况下，在以后调节过程中可以说“老地老房老办法，新地新房新办法”，就是区别对待的问题。不是说这个税不覆盖，而是说税率可以从高和从低做区别，可以作为未来立法过程中间考虑的一个要素。
03 焦点问题3：征收房地产税会导致离婚潮？
搜狐：我们看到很多网友担心说如果征收房地产税会不会导致离婚潮来避税？限购时出现过这一现象。
贾康：有过。印象最深是上一次个税20%从严征收，实施细则没落地，很多人都要抢这个政策没落地的末班车，一下子有很多人赶快交易，催生井喷式的行情。要取得交易的身份，很多人要先办离婚手续，才能有交易的前提。
这个事情给我们一个启示，以后设计在这里边要尽量避免出现诱因。到底怎么设计？确实有一个权衡。比如说选择第一套房扣除，更多人有离婚动机；如果说按照人均多少面积扣除，离婚动机就弱了。但是按照第一套房扣除这个方案不采取的话，另外一种意见会出来：你如果按照人均平米去扣除，假设情景之下可能有些老百姓接受不了。我过去举过这个例子，按人均平米扣除，那么从对离婚潮的引发来说要弱化，但是万一出现那个假设情景——一家三口按照40平米人均的标准正好住120平米房子不用交税，结果孩子车祸中不幸身亡，两位家长悲痛欲望之际，税务官员赶到，说你们家情况变化，要交房地产税了，这两个比较起来各有利弊，到底怎么权衡，要立法过程大家一起做博弈，最后寻求一个解决方案的最大公约数。
搜狐：前几天您在接受采访的时候说到房地产如果按套或者按面积征收，官员会受不了，因为他们拿的工资比较低，一个最大的福利就是房子。但是很多网友就说，官员受得了老百姓就受得了？这种照顾官员的想法很不公平。
04 焦点问题4：征收房地产税会不会增加租房者的生活成本？
搜狐：征房地产税是抑制人们购买多套房子，如果人们不购买多套房子，对于房租会不会抬高？这对创业者的生活成本还有很多外来人是不是有影响？
贾康：是这样的，在改革接近实操的时候会有很多原来的空置房进入市场交易或者出租，供给明显多出一块，这是整个社会完全不用增加新的投入情况下一下子供给多出一大块原来的空置房，空置房的量没有精确统计，观察还是相当大的。这样一来供需状态更有利于租房者而不是房东，房东不是怎么想往上抬价就能抬上来的，那边供给多了，对于大家担心的事会有一个缓冲。
另外，说到草根创业、打工者、收入低的人，他怎么样承受房租？我们有一个托底的事情，如果他是低收入阶层，符合现在推行的保障房享受标准的话，应该在公租房里面得到对应的供给，这些东西综合在一起。但是从长远来看，我也强调过，我们城镇化水平一路提高，中心区在接到越来越多的进城的社会成员的时候，这个需求的力量会把我们商品房均价和租房均价的曲线表现为往上走的上扬曲线，虽然有房地产税和其它一些手段会影响这条曲线，但是不会改变上扬的基本容量。房地产税推出之后使这条曲线不要那么陡峭，另外减少动不动就大起大落的负面效应，遏制在这里面炒作，总体来说还是把多种因素综合在一起考虑未来的情景。
贾康 财政部财政科学研究所原所长、党委书记、中国民生研究院学术委员会副主任
