房地产税是符合现实立法原则的制度安排。但对于楼市未必是利好，甚至有可能引起某些既得利益集团的愤怒。关键是要通过各方的理性博弈，最终形成可接受的总体方案
“中央已确定推进房地产税立法工作，这是根据十八届三中全会精神所作出的决定。”财政部财政科学研究所原所长，中国民生研究院学术委员会副主任贾康日前在接受中华工商时报采访时表示。贾康所说与近日媒体报道所称“因房产税存在较大争议，房地产税立法工作正在加速推进”相吻合。
改革关键在于加快立法
房产税、房地产税，一字之差，不少人对此多有混淆。房地产税，是指有关房地产的税收，包括开发、流通、保有环节。而房产税，仅仅指向保有环节。据悉，房地产税将直接以房地产为征税对象的税种共6种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。其中，房产税以房屋为征税对象。
房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。财政部人士表示，现行房地产税制已不能适应当前
经济和社会发展需要，对各类房地产统一开征房产税，统筹推进相关税费改革，有利于促进房地产市场平稳健康发展，逐步培育地方主体税种，推进地方政府治理方式的转型，调节收入和财富分配，促进社会公平。
贾康表示，房地产税改革的关键步骤在于加快立法。从具体时间表来看，2015年房地产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年将正式依法全面实施。不动产登记确权及全国联网都在紧锣密鼓地推进。这是房地产税征收的基础技术条件支撑。房地产税征收的立法需要加快，但如何加快还有待观察。贾康此前曾表示，加快房地产税立法是非常明确的信号，今年年度工作中一定会有实质性的关于房地产税立法的重点工作安排，这是财税体制改革的重点。不过，就国内现实情况来看，短期内不会采取普遍征收的模式。
有望成为地方主力税种
贾康同时表示，在工商业发达的地区，房地产税有望成为主力税种。贾康的观点已在一些地方得到了体现。据记者了解，近期广东省政府出台《广东省深化财税体制改革率先基本建立现代财政制度总体方案》(以下简称《总体方案》)，其中有关地方政府税收来源的内容最为引人关注。《总体方案》提出：“将房地产税等财产行为税成为县(市)级主体税种，以增强市县政府履行事权和支出责任的保障能力。”从而理顺中央与地方收入分配，将具备相当规模、收入来源稳定、与产业发展关联度高的税种作为地方主体税种和主体收入。
广东地区经济发达，财力雄厚，其对于省以下财税体制改革所进行的探索，对于全国来说是一种示范。特别是在探索各级政府事权和财权相结合等方面，广东具有明显的特色。在土地财政受争议、营改增扩围的背景下，地方政府的税收来源亟待解决。目前房地产相关税收在地方财政中占了较大比重，为避免只顾眼前利益“涸泽而渔”的土地财政，以房地产税为代表的地方税系的建设将更为迫切。
具体来讲，贾康认为，借鉴市场经济的国际经验，地方政府辖区之内照样要“靠山吃山，靠水吃水”，从土地、不动产来的收入可以是地方政府总收入的大头，但决不像我们过去那样单纯源于土地批租收入。土地使用权转让、批租还会构成收入的一个因子，但在它旁边还有房地产税以及与不动产开发相关的各种服务业，可以形成可持续性的收入因素。特别是在工商业发达区域里的房地产税，以后会慢慢成为主力支柱，在地方收入里的占比会逐渐提高。按照财政的行话来说，这属于“发面”，随着
经济发展水平的提高，它的占比会越来越大，而且这个比重的提升是健康的。地方政府意识到这一点后会激励自己更多地做市场经济要求他做的：优化本地公共服务，提升投资环境吸引力。
期待各方理性博弈
贾康表示，房地产税是符合现实立法原则的制度安排。但对于楼市未必是利好，甚至有可能引起某些既得利益集团的愤怒。据记者了解，人们的担心来自于房地产税的征收对房地产业的影响。“开征房地产税后，大量房产需要纳税，必然带来短期内房屋的抛售，会有供大于求的效果产生，但是这样也抑制了投资性房地产的消费。”
另外，房地产相关税收未来划入地方税主体体系的构建，虽将规范现有的“土地财政”现象，但其危险性在地方债务高企、影子银行体系扩张下日益凸显。还有很多人担心，房地产相关税收划入地方税，如果税收体制不完善，是否会增加房地产相关税项或比重，最后导致“羊毛出在羊身上”让购房者埋单？
说起房地产税的改革，还须提及此前的房产税政策试点。贾康还表示，2011年上海和重庆房产税试点政策的出台引发了激烈的争议，但这两个试点在房产税方面积累了前所未有的经验，并且逐渐凝聚共识。此外，这种制度变量还影响了人们的心理预期，这种影响在未来会随着改革进程有更多的体现。“十八届三中全会明确要求，加快房地产税立法，并适时推进改革，明确了两地试点的指导方针。两地试点形成的探索经验，将成为我国加快立法非常重要的实践经验。”
房产税在设计之初，就背负着让房价回归的政策使命。但实际上，影响房价的因素非常多，供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等等，都可能成为影响房价的因素。房产税本身可能会影响房价，但不会成为影响房价走势的决定性因素。如果房产税的目的是为了抑制房价，那在当前房地产深度调整的情况下，则意味着房产税出台的必要性不大。
事实上，加快房地产税立法已取得共识。“关键是要通过各方的理性博弈，最终形成可接受的总体方案。”贾康表示。具体说来，房地产税属于地方税，地方政府应对税率有一定选择空间。税率如何定，要走预算程序，由社会各界发表意见后来确定，不是少数人定。完成房地产税立法之后，对征收范围全国会有一个统一规定和标准。
贾康 财政部财政科学研究所原所长，中国民生研究院学术委员会副主任
