在中央政府把“稳增长”放在重要位置上并推出了一系列经济刺激政策后，市场普遍认为坚持了两年多房地产宏观调控政策将如2008年下半年那样出现松动甚至逆转。特别是如扬州等地的“软性”托市政策被默许后，住房市场政策将出现重大逆转更俨然成了主流意见。但看当前的住房市场的形势，尽管一些城市住房销售出现了近一年来的“小阳春”，甚至有些城市住房价格又开始上涨，但住房市场所面临的开发商资金链处于紧张状态，整体上房价仍在下跌，销售量还在下降的局面并未变化，总体而言，国内各地住房市场“去库存化”仍是房地产企业最为关注的大问题。
所以，现在市场最为关切的问题是，在“稳增长”的政策格局下，住房宏观调控政策是不是真的会松动？如果松动，那国内住房市场会走向哪里？如果不松动的话，那么当前住房市场宏观调控政策又会怎么变化？为什么当前房地产的宏观调控会如此困难而地方政府不时要出台“软性”托市政策？为何房地产开发商面对过高库存率就是不愿意让房价下降加快销售？为何面对过高的房价居民还会涌入楼市？
要深入解析这些问题，先得仔细剖析当下有关住房市场的一些错误的预期。
从中央的角度来看，尽管为了应对国内经济增长下行的风险而把“稳增长”放在了重要位置上，但执行房地产宏观调控政策仍然十分坚决。在宏观经济调控政策有所调整的情况下，房地产宏观调控政策基本上没有改变。比如，严格区分住房投机炒作与住房消费需求，对前者严重遏制，对后者则鼓励。又比如，增加普遍商品住房的有效供给，大力发展保障性住房，保证这些政策落实的工具有经济杠杆及行政手段等。不过，无论怎样恪守房地产宏观调控政策，当前房地产宏观调控政策仍有个错误预期，那就是房地产业一向都作为宏观调控的重要工具，如果房价快速下跌，会对实体经济造成巨大冲击，而这种冲击是整个经济生活不可承受的。有人就提出，如果房价下降50%，那国内宏观经济层面是无法承受的。因为有这样一种预期，所以，开发商以及地方政府认定中央政府不会出台相应的住房调控政策来达到其目标(比如住房累进交易税与交易所得税)。
但实际上住房市场宏观调控的目标，只是要让住房价格回归到合理水平，让住房性质发生根本性改变，并没有对具体住房价格水平提出要求。如果住房市场以投机炒作为主导，现有的楼价已炒得很高，那么住房市场要回归以消费为主导的市场，楼价出现较大的幅度调整就是必然的。而这种由市场性质转变所导致的价格向下调整，笔者以为，其幅度大小如何，并不取决于一些人所认可的承受度，而取决以往泡沫吹大的程度。如果泡沫吹得过大，要让这个市场性质上转型，房价下跌势必也应幅度最大，那是因为市场严重超支的结果，这是整个社会经济发展需要不能不为此承担的成本。
对于房地产开发商与地方政策来说，就因为看到中央政府担心挤出房地产泡沫会对经济增长造成巨大的冲击，因此，他们宁愿手中持有大量的住房也不愿意把住房价格降下来增加销售；而地方政府则随时都在观察经济及政策变化的动向，随时都在准备出台住房市场的“托市”之策。他们的算盘是，预期中央政府会随经济增长回落而突然逆转住房调控政策，如2008年下半年那样。但实际上，这种预期是不成立的。
对于持有及购买住房者(无论是投机炒作者还是消费者)来说，当前住房市场的销售数量上快速萎缩而价格却不下降，最根本的原因不仅在于以投机炒作为主导的住房市场性质没有改变，而且在于住房市场赚钱功能依然深入人心。根据早几年的经验，凡是购买住房者，没有谁不赚钱的，相比投资股市，这要可靠、稳妥多了。这样的示范效应实在太强烈了，所以，对于没有其他投资渠道的国内民众来说，只要能够购买到住房就预期能够赚钱，就预示着财富增长。因此，无论政府出台什么政策来限制，居民不仅更是希望能买到住房赚钱，而且总是能千方百计找到化解这些政策限制的办法。
正因为国内绝大多数居民都预期只要买了房就能赚钱，就能增加财富，因此那些持有住房者或早几年的住房投机炒作者，看到住房价格向下调整，一定会把手中的住房抓得更牢而不愿拿来交易，而那些没有进入市场的购买住房者，只要看到住房价格有些许下跌，就会拼命进入市场。特别是在中国目前的人口结构下，更是促使这种住房购买更踊跃。这就是最近一些城市当住房价格些许下跌时，住房销售就很快增加的原因所在。
由上述分析，笔者得出结论是，当前国内住房市场宏观调控之所以会如此困难，恰与国内住房市场当事人不同的错误预期有关。可以肯定，只要这些预期不改变，就会对国内住房市场宏观调控造成很大困难。因此，在当前的市场条件下，中央政府不仅要对住房宏观调控政策执行实施有坚定态度，而且要设法从根本上改变这些错误的预期。这才是当前国内住房市场得以真正调整的关键所在。否则，国内房地产市场的泡沫就不可能真正挤出，市场也无法获得健康稳定的发展。
(作者系中国社会科学院金融研究所研究员)
