朱中一：城鎮化中“房”筑基礎系民生
觀察：房地產稅的推出將給市場一個預期，房企要理性分析將來的市場形勢。分析：健全宏觀調控體系具體到住房領域，中央要引導地方政府通過制定規劃，減少過分依賴房地產的盲目建設。
2013年11月28日08:19
中 國 城 鎮 化 發 展 報 告
觀察：房地產稅的推出將給市場一個預期，房企要理性分析將來的市場形勢。完善金融市場體系對房產是利好消息，但也要注意防范金融風險。
分析：健全宏觀調控體系具體到住房領域，中央要引導地方政府通過制定規劃，減少過分依賴房地產的盲目建設。這也涉及到房價調控的問題。
建議：在供大於求的城市，保障房未必一定都由政府來建，可以探索由政府向有余房的家庭租賃住房的方式，這樣政府少花錢，還能達到預期效果。
十八屆三中全會《決定》中，至少有10處改革有利於促進房地產行業的平穩、健康發展。”中國房地產業協會副會長朱中一在接受華西都市報記者採訪時說，《決定》中直接針對房地產的內容僅有幾處。“但針對土地、金融、財稅等多項改革，都與房地產行業緊密相關。”相信隨著《決定》的逐步落實，我國的房地產業將不斷朝著平穩、健康的方向發展。對於房企而言，建議要保持理性、要跳出行業看行業。
話改革
現行調控如何穩妥過渡
在朱中一看來，目前兩個問題需要特別引起注意。“一是2020年要實現這些改革目標，但就目前而言，（問題是）怎樣把一些地方現行的限購、限價等調控政策、措施和《決定》明確的改革方向穩妥過渡﹔二是目前房地產市場地區差異性很強，怎樣因地制宜地落實《決定》也是一個問題。”
朱中一說，2010年以來的調控政策，如差別化的信貸稅收政策、雙向調控的思路（既增加保障房和支持自住性購房，又抑制投機性購房）在方向上是正確的。至於一些城市的限購政策和少數城市的限價措施，也是在市場化調控政策未出台前的階段性措施。而且，抑制投機的限購政策在一些地方是利大於弊的。人物名片
朱中一
先后任職住建部體改法規司、政策法規司副司長、巡視員兼副司長。其間參與了《城市房地產管理法》《建筑法》《城市房地產開發經營管理條例》《住房公積金管理條例》等房地產配套規章的制訂、審核等工作﹔還配合住建部住宅與房地產業司等有關司局起草了國務院有關促進房地產業健康發展、穩定房地產價格、規范拆遷行為等重要文件和房地產市場形勢分析、經濟適用房政策實施情況分析、中國特色城鎮化道路等報告的草擬與修改工作。現任中國房地產業協會副會長。
讀《決定》
10 處改革利於房地產健康發展
朱中一認為，《決定》中至少有10項改革內容與房地產業相關，若這10處改革內容能夠完全落實，將有利於促進房地產市場的平穩、健康發展：
一是市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用。這意味著過去一些地方在房地產調控中採取的限購、限價等行政性措施將逐步通過市場化手段來代替。
二是建立城鄉統一的建設用地市場。
三是完善金融市場體系。還提出了研究建立“住宅政策性金融機構”、“建立公開規范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監管機制。”這些對房產行業而言都是利好，但也要注意防范金融風險。
四是健全宏觀調控體系。具體到住房領域，就是如何保持住房供求總量的基本平衡和結構的基本合理。中央要引導地方政府通過制定住房發展規劃，保障土地供應，減少過分依賴房地產的盲目建設。這也涉及到如何對房價進行調控的問題。
五是加快房地產稅立法並適時推進改革。房地產稅的推出將給市場一個預期，房企要理性分析將來的市場形勢。同時，建議在征收房產持有稅的同時，要減輕流轉環節稅收，以“穩定稅負”，將多余的住房推向二手房市場和租賃市場。
六是房地產業與新型城鎮化息息相關。這涉及到房地產業在新型城鎮化中的定位，既是民生行業，又是為相關產業轉型升級提供配套服務的基礎性產業。提出了探索進城農民工將宅基地與房產作為資產流轉，這將有利於提高進城農民工購房和承租住房的能力。《決定》還明確，把進城落戶農民完全納入城鎮住房和社會保障體系。
七是在探索構建開放型經濟新體制中，涉及到房企如何利用好國際、國內兩個市場，房企“走出去”發展將有更大空間。現在一些骨干房企已經積極“走出去”了，而且國外也歡迎我們到那裡去開發。
八是探索實行官邸制。這對於住房市場的規范也有很大好處。
九是健全符合國情的住房保障和供應體系。這就是通常說的住房雙軌制問題，朱中一認為，政府保障和市場供應也不要絕然分開。建議在房價上漲過快、“夾心層”問題突出的城市，可以適當增加限價房、自住型商品房等供應，但要界定清楚政府和個人在產權中的比例，探索共有產權制度﹔而在供大於求的城市，保障房未必一定都由政府來建，可以探索由政府向有余房的家庭租賃住房的方式，這樣政府少花錢，還能達到預期效果。同時，要發揮好住房公積金幫助住房困難戶的作用。
十是加快生態文明建設中，提到劃定生產、生活、生態空間開發管制界限，落實用途管制。在未來建設中，還要調節工業用地和居住用地合理比價機制，提高工業用地的價格。建議在城市建設用地中，要通過調整用地結構來適當增加住宅用地。與此有關的，是房地產業發展方式的轉變。
房地產業與新型城鎮化息息相關。這涉及到房地產業在新型城鎮化中的定位，既是民生行業，又是為相關產業轉型升級提供配套服務的基礎性產業。
說行業
隨城鎮化發展有大前景
“三中全會指出，宏觀調控的主要任務是保持總量平衡，防范區域性、系統性風險，穩定市場預期。”朱中一說，在房地產領域，中央應該引導地方政府根據各自的城鎮化進程、產業發展和百姓的住房狀況，制定規劃，保障土地供應，保持總量平衡。同時，還要規范發展二手房市場和租賃市場，通過租售和保障等渠道解決好百姓的住有所居問題。
對於房企，朱中一建議，在中央經濟工作會議以及在明年的全國兩會前，一定要認真學習《決定》中與行業相關的內容，保持理性。“房地產業隨城鎮化的發展還有很大前景。”朱中一說，所以更要跳出行業看行業。如房地產稅，對投機性購房和大戶型、高檔的商品房將會起到一定的抑制作用，電商的發展對商業地產也會有較大的影響，因此房企在開發產品時，也要慎重考慮。
