朱中一：房地产业的主要任务与商业地产的发展态势
来源：观点地产网 发布时间：2013年11月28日 16:17 作者：朱中一
朱中一：各位专家、各位同仁、新闻界的各位朋友，大家上午好！很高兴来参加这次论坛，我发言的题目是“房地产业当前的主要任务和商业地产的发展态势”。首先我简单讲一下我学习十八届三中全会的体会。我相信大家对十八届三中全会肯定都学习了很多，对我们自己关心的这一块肯定也认真的学习过了，我也学习了一下，我确实感觉到十八届三中全会对我们这个行业影响是很大的。尽管十八届三中全会的决定里头直接提到房地产的地方并不太多，但是跟房地产有关的，城镇化里面一大部分的内容都是跟我们相关的，另外城乡建设用地的问题、金融制度的改革问题，财政制度的改革问题，甚至户籍制度的改革问题，独生子女政策的调整问题，应对人口老龄化的问题等等，都和我们的房地产业有关。前段时间《中国建设报》、《中国房地产报》、《中房网》对我进行了采访，我就这些问题进行了解读，大家可以去看看这些报道。
朱中一
我觉得当前有两个问题要注意，当然更多的是政府部门要注意，一个是我们现行的政策怎么样逐步的向十八届三中全会指出的改革的方向过渡。在十八届三中全会的前后，包括北京、广州、上海、深圳都出台了有关的规定，我认为这些有关规定既贯彻了三中全会的精神，又结合了当前的实际，比如像限购的问题，从某种意义上，有的地方还抬高了门槛。另外一个问题，我们国家的房地产市场的差异性很大，所以怎么样促进房地产市场全面健康发展，实际上各地也都在想办法，我看到海南省9月份出台了一个文，《关于促进海南省房地产业平稳健康发展的通知》，它里头就讲到了一些很好的政策，就是怎么样结合海南的实际情况，来调整海南的房地产结构。我想在中央和各地政府的重视下，我们国家的房地产业肯定能够健康发展，这是对三中全会的一个基本的认识。
下面讲两个问题，一个是当前和今后一个时期的房地产主要任务。概括来讲，就是调结构、稳市场、促转型。调结构，就是要完善住房供应体系和调整住房结构，首先要立足保障基本需求，引导合理消费，加快构建以政府为主的提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。目前还是要加强保障性住房和中小套型的住房供应，同时要培育租赁市场和二手房市场，特别是租赁市场和二手房市场的培育，将来要引起大家的关注。像有些房价上涨比较快的地方，就要增加突然的供应，增加普遍商品房，北京还增加了自住商品房的供应。在10月31号，我跟总理汇报的时候，我就专门讲到了，增加土地供应，尤其是个别城市一定要增加土地供应。另外，在调结构里头还涉及到了商业地产、旅游地产、产业园区地产、养老等方面。
稳市场。首先是要处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好地发挥政府的作用，更多的采取市场化和法律的手段。包括已经进城的农民工的宅基地和房产的流转的问题，完善房地产金融体系的问题，健全住房政策性金融机构问题，健全规范的公积金制度，并发挥公积金支持中低收入家庭的问题，推进财税制度的改革等等。
促转型。这一项在《决定》里头没有提到，但是我觉得在我们这个行业里头，这项任务很重。在决定的生态文明理念里面提到了这一条，在十八大中专门提到，要合理布局空间结构，促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀，使得经济效益、社会效益和生态效益有机统一。这一条是今后指导我们房地产开发的一个很重要的指导思想，大家必须重视，而且它专门讲到了一些制度性的问题，包括将来的工业用地、住宅用地价格的调整问题，包括建立了一些其它的制度问题，搞旅游地产开发的要记住这些规定。在促转型里头，我们既要看到，这些年虽然我们的项目在质量、品质方面有所提高，但是我们资源的消耗确实系是比较大的。不少项目是重外表、轻内在的质量，重建设、轻管理，绝大多数的项目还是毛坯房，下一步一定要大力提倡开发节能省地环保的项目，特别是要努力探索建设长寿命的百年项目，要通过精心的设计、精心的施工、采用高强度混凝土等措施，把咱们的建筑寿命延长。我们协会也跟有关的几个骨干企业在探索，怎么样建设百年建筑。现在咱们的城市都是高楼林立，我们曾经统计过一个数据，上海的高层建筑有8700栋，100年以上的有400栋，这些建筑大多数的设计年限还是按50到70年设计的，怎么样延长它的设计寿命，这是一个很重要的问题。促转型应该是今后我们这个行业的重要问题，特别是商业地产、办公楼，因为都是大型的、超高层的建筑，这些问题都是要引起注意的。
第二，商业地产的现状和发展态势。应该说我们国家的商业地产是伴随着我们国家的城镇化进程而逐步发展起来的，真正的发展可能是2000年以后，早一点的是在上世纪90年代中后期，十几年来，从事商业地产开发运营的企业积极探索，有的已经形成了自己独特的经营模式，比如像万达的租售并举的模式，国贸的以商业物业出租为主营业的模式，另外还有绿地专门开发超高层的模式，它已经积累了经验，而且不仅在国内，绿地已经走出国外，到6个国家去搞开发，说明它已经积累了一些经验。另外像万科、保利、龙湖这些专注住宅开发的企业，以及像苏宁、红星美凯龙等企业也先后进入了商业地产，特别是境外的企业，像新加坡的凯德商用，香港的瑞安、恒隆，华润置地、新世界中国等，进入大陆以后，确确实实使大陆的商业地产上了一个新的台阶。如今我们已经有一些品牌，包括万达广场、中粮置地的大悦城，保利地产的宝龙城市广场，以及绿地的超高层等等，已经打出了品牌，他们引领了我们国家的商业地产，这一点成绩是值得肯定的。而且，由于商业地产的发展，对繁荣地方的商业、改善城镇的面貌和方便人们的生活发挥了重要的作用。但总体上看，我觉得我们还处于探索和发展阶段，还存在着一些难点的问题，主要问题有三个：第一是房地产的开发、商业经营、物业管理之间还存在着不同程度的脱节。尤其是咱们国家提出新型城镇化以后，我一直在琢磨，咱们的地产怎么定位，我总的认为，在城镇化当中，我们的地产属于一个先导型的基础型产业。当然住宅是民生的，我们的商业地产是为相关产业的转型升级提供配套服务的。所以在这个关系当中，我觉得在商业地产上，商业的经营应该是这个产业当中的核心，我们的地产是为商业的经营提供硬件的设施和配套服务的。衡量商业地产成功的重要标志，主要是商业的持续经营的效益和商业地产的保值和增值。但是我们国家现在从事商业地产的时间并不长，而且很多是从住宅地产转向商业地产的，住宅地产是只管卖房，很少管经营的，所以在这方面的经验也不足。管理方面，从规划设计开始，考虑到商业经营方面的因素也有所不足，再加上物业管理没有形成统一的衔接，也会影响一些效率，我认为这是一个问题。第二，整体的布局是一个问题，这个问题我讲过很多次，当然重要的是跟地方政府没有制定商业网点的规划有关系。商业地产的开发它本来应该要考虑当地的人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位等综合因素，但是我们现在缺少这种商业方面的规划，开发商从自己的利益角度考虑，就很难去衡量总量平衡、结构合理的问题，所以造成了一些布局错位，更造成一些地区商业地产过剩的问题。第三，商业项目的同质化问题比较严重，缺乏精细化的分类管理。咱们搞地产的人，肯定是重视前期的市场调查和策划的，但是他只是从他自身的角度考虑的，由于没有整体的规划，再加上有些经验不足，所以现在商业项目的同质化问题也很严重，有的城市追求贪大，脱离消费者的实际水平，盲目地开发了一些大的购物中心，而这些购物中心又跟当地的消费水平不相适应，所以这又造成了资源的浪费问题，造成了地产公司能不能持续发展的问题。
产生这三方面的问题的原因，一个是跟人才缺乏有关系，一个是跟地方政府的盲目推动有关系，我认为这个确实要引起重要。从长远角度来看，由于我们国家城镇化的推进，再加上国家对服务业的支持、老百姓生活水平的提高，所以商业地产不管怎么样，它是有发展前景的。我们同时也要看到两个问题，一个问题是一些城市目前已经有阶段性过剩，另一个问题，我们必须要重视快速发展的电子商务对商业地产的冲击。4月30号，当时总理开专家会和企业家座谈会的时候，马云是最后一个发言的，但是马云的发言是李克强总理最高兴的一个发言，因为他讲到了电子商务的发展，他也讲到了他解决了1000万就业的问题，他也讲到了今年要有三四百亿的收入问题，总理听了非常高兴。而且马云在会上还讲了两个计划，媒体没有报道，一个是他准备跟邮局联合来发展他的快递业务，另一个，他准备把信息化和农业现代化高度融合，甚至将来的农产品都可以在他的网上采购。这是一个宏大的计划。我们商业的综合体，将来电子商务发展起来之后，我们应该怎么办？所以我们必须要考虑。我为什么说十八届三中全会全面深化改革很好，我们要从多角度来看这个问题，虽然十八届三中全会讲信息化跟工业化高度融合，实际上信息化是跟各行各业高度融合的，跟商业也高度融合，电子商务跟城市的商业地产高度融合之后，我们应该怎么办，这方面我们必须要考虑。另外，我们企业还要重视人才培养问题、融资水平提高问题，还要逐步转变经营模式，由现在的租售并举逐步的以租为主，或者是向只租不售过渡的问题，这样才能使我们的商业地产迈上一个新的水平。总之，我觉得在我们大家的共同努力下，不管是房地产业还是商业地产，肯定能够平稳健康发展的
