财经大学周大研：西市区的优势和劣势
主持人：我们现在请云南财经大学的周大研教授给大家介绍一下。
周大研：各位下午好！今天我们西市区论坛，我们主办方也没有什么给我什么命题作文，我也不知道讲一些什么，从从这么几个方面说一下。
第一，西市区的范畴问题，其实我们昆明房地产界老是东市区、西市区、南市区的讲，至今大家也没有形成共识，怎么划界，我想西市区我个人理解，实际上西市区应该是分为三大块，第一大块，就是我们从南边开始，从南二环一直到马街(春雨路)这可能是西市区的第一区，房地产开发最早是在这一块出来的，最早的什么梁源小区、千喜龙庭等等都是在这一块，第二块从春雨路到人民西路延长线到昆瑞公路算第二期，什么嘎纳小镇等等这些项目都逐渐出来，还有一些红塔花园，今天我们在的位应该就是第二个片区，第三个，昆瑞路，到富民的这一条路，就是以我们的高新区为圆心的这一片，应该是第三块。第一区应该是以西山区政府为原点，细分就是这么三块，粗分就是两块，这是我对西市区的认识。
应该说第三块应该是现在比较热的一块，今天很多开发商，刚刚我看了鼎易房地产、都市春天、中晟·溪城包括朝花夕拾还有一个易红惠金，都在这边，所以我个人是这样子看待西市区的。
第二个问题，简单谈一下西市区的优势。我个人觉得，西市区的第一大优势他跟昆明市中心，我们把整个昆明的市区或者是二环路以内叫市区，他跟昆明市区的接触面最大，他跟市区的融合度是最好的，你看从西二环到南二环，除了南市以外超过东市区、北市区跟市区接触面大，随着道路的修通过，到市区是非常便捷的，但是我相信9月份以后，昆明应该有很大的改观。
第二个优点，教育资源特别集中，特别丰富，首先师大附中可能是西市区的教育的第一品牌，其他的高新一中、高新一小、西山一中、二中，我们的理工大的金桥学校、经济管理学院都在这一边，所以教育资源比较集中也比较丰富。
第三个优点，高新产业特别集中，我现在得到的资料是，大概现在在整个西市区落户的企业是160家左右，产值是达到549亿，他的技工贸收入是780亿，税收达到40多亿，所以应该说从这一点来看，西市区比起我的北市区，北市区的就业和创业是大问题，但是西市区的就业和创业，单从刚才说的GDP、税收、企业来看，在就业和创业方面非常好，这就是西市区的优势，相对来说北市区的劣势，我们说北市区是睡城就是因为他没有企业。另外，整个西市区有四大支柱产业、八大基地大家都知道，所以从这些看，西市区在我们的创业、就业上是一个非常不得了。，我了解的在西市区工作的人，不管是在政府、管委会好像工资收入比其他地方要高一些，在高新区、滇池度假区、这两个地方的收入都比较高一些。
第四大优点，西市区的交通状况，路网规划，相对来说比较合理，因为整个西市区，今天我过来了在西市区转了两圈不怎么堵车，路网比较清晰，比如说南北向的路一个是昌源路，一个是海原路，贯穿起来，东西就比较多了，从我们的南二环、北二环、春雨路、特别是这一片以科字起头的路，科兴路、科发路、科光路等等，总的来说就是政府规划考虑到了这些问题，交通状况比较好，这是西市区的四大优势。
第三个问题我想谈谈西市区的劣势。第一个，是昆明人的偏见也好，传统观念也好，对西市区有看法，我们过去房地产流行的话东邪西毒。主要是因为西边是工业，但是现在西边看到有我烟囱的地方不多了，但是从人们的看法来看，至今对西市区的看法还没有改变，特别是老昆明人，但是今天的昆明人，昆明应该说是一个典型的移民城市，今天的昆明可能没有这个观念，但是老昆明人有这个看法。
第二，西市区的商业资源不够丰富和集中，我们在西市区很难找到一条非常繁华的商业街，我们所的城市综合体，当然感受不到，三十街、小西门那样的分为所以我想我们今天很多的开发商应该承担这样的责任，我刚刚看到一个大盘，经典壹城能不能承担这样的责任，把西市区的商业做起来，大超市看不到，娱乐、餐饮比较分散，休闲商业也不多，总的来说，不管是什么我们经常说的都不多，这是我感受到的，过去我不体熟悉西市区，但是最近比较熟悉，所以我感觉到，从商业来看，确实是有非常多的欠缺，但是这个欠缺也就是机会，也就是我们在座的开发商，我们的商机，正是因为有这个你们才能弥补这些缺陷。
第三个不足，西市区的 医疗资源，虽然有科医路，但是感觉医疗资源部充足，只是感觉人民路上有一个肿瘤医院其他省市级的医院就没有听说过了。
另外一点就不是西市区的特点了，是昆明的缺点，就是城中村的问题，把西市区刚才说的三段落，都有城中村，特别是靠近老玉筇路这一块，我们的中晟置业就知道，那里城中村比较多，这也是西市区的不足的方面。
最后一个方面，谈一下西市区楼盘的特点，引入西市区我调研不够，如果不对的地方请在座的专家、开发商、同行共同批评指正，第一，西市区的项目，开始的时候名称比较西化、现在又比较中式，什么白大国际花园、水艺康桥，但是现在的比如中晟·溪城这个字还让看到第一个字都不敢读还去还查一下字典，现在鼎易的惠金，还有什么经典壹城，还有朝花夕拾我比较喜欢，还有都市春天，当然这是你们开发商的开发，肯定有你们的哲学思考在里面，我只是从表面说一下。
再一个西市区的大盘比较少，小楼盘比较多，这个也是西市区为什么说，在整个昆明房地产界，到今天为止不是特别叫得响的，现在四五百亩的楼盘都大，我们现在的森林湖都是比较大的，上千亩的楼盘没有，但是不管在南市区、东市区、北市区上千亩的楼盘都不稀奇，没有大楼盘商业也做不起来，这也是一个原因，也是特点。
另外，西市区的楼盘的项目，档次相对于其他区域来说比较均衡，大家在产品上都做得比较好，总最早的世纪生活到过去的西秀园，到水逸康桥，总体感觉没有太抵挡的小区，因为在西市区里叫小区的就少，小区是最土的项目，过去新迎小区什么什么的。所以感觉到西市区的房地产开发，他的水平比较整齐包括百大花园都做得比较好。
目前来看，放量比较集中，最近，刚才所说的，我们的好多我们的中晟、盛易、经典还有很多项目，大大小小接近20个项目，但是我感觉最近集中有放量，我统计了一下接近250万平米，至少在这两三年放量，实际上这也引起了一个思考，可能西市区第一房地产开发热潮来了，同时也说明西市区房地产竞争开始了，过去可能没有什么竞争，西丽园，包括百大国际花园，这些在卖的时候没有竞争就出售了，但是最近看西市区虽然没有火拼，但是我感觉最近有竞争，而且起价有的项目三千多就起价了，这是我个人觉得的一个特点。
我就简单先说这么几点，还是抛砖引玉，大家一起来探讨，总的来说我觉得还是对西市区充满信心，也相信大家在西市区的房地产开发中会有所作为，也希望西市区的明天会非常美好。
